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发布日期：2026/8/3
2026年3月18日，由北京市物权法学研究会、北京物业管理行业协会联合主办，北京市盛廷律师事务所社区治理与物业管理法律服务团队承办的“2026年第一期（总第十五期）党建引领社区治理街镇沙龙”在牛街街道顺利举办。
图：活动现场
本期沙龙以超长期特别国债资金支持住宅老旧电梯更新更换程序与难点为核心主题，东城区、西城区、朝阳区、丰台区、石景山区、昌平区相关街道代表参会交流。北京物业管理行业协会副会长兼秘书长宋宝程，北京物业管理行业协会副秘书长、法律专业委员会主任王帅、北京市物权法学研究会执行秘书长刘东阳，北京市物权法学研究会副秘书长、北京市盛廷律师事务所社区治理与物业管理法律服务团队负责人王兵律师等出席活动。本次沙龙由王兵律师主持，采用“提出问题+分享经验+专业解读”的形式，聚焦老旧电梯更新更换中的实操痛点与治理难点开展深入研讨。
图：王兵律师
交流环节中，参会人员围绕业主共同决定程序与实效、资金筹措、施工安全监管、施工进度与居民生活平衡等关键问题展开集中讨论。街道代表结合一线工作实例分享现实困境，经验成熟的街镇现场交流务实做法，宋宝程副会长、王帅主任、刘东阳执行秘书长、王兵律师从行业规范与法律专业角度开展政策解读、风险提示并凝聚共识。本次沙龙重点沟通交流内容如下：
图：宋宝程副会长、秘书长
图：王帅主任
议题一：业主共同决定的程序与实效
（一）问题分析
实践中，严格依照《专项维修资金管理办法》“鉴定 — 物业建议 — 业主表决” 流程推进，虽符合法律规定，但易因业主参与感不足引发质疑。部分案例显示，业主虽在费用分摊表上签字，事后仍对项目方案、品牌选型等提出 “无选择权” 等异议，进而引发投诉乃至信访，出现 “程序合法但不合民意” 的治理困境。同时，业主群体普遍存在参与意愿强、参与能力弱的特点，对电梯招投标、技术参数等专业事项难以形成有效判断，易因信息不对称产生误解与分歧。
（二）讨论焦点与实践探索
1.推行 “四个公示、两次决策” 工作模式
2.组建业主监督小组全程参与
3.坚持因地制宜、一区一策原则
4.实现全流程信息公开透明
议题二：资金筹措难题
（一）问题分析
超长期特别国债政策初衷，是撬动维修资金不足、电梯带病运行的老旧小区实施更新改造。但实际执行中，项目申报要求 “资金拼盘完整”，即业主自筹部分需足额到位，导致真正存在资金缺口的老旧小区难以申报，获批项目反而多为资金状况较好的商品房小区。此外，项目审价流程严格、周期较长，单个项目审批耗时数月，与国债资金年底前必须完成支出的硬性要求形成明显矛盾，严重影响施工推进效率。
（二）讨论焦点与实践探索
1.电梯更新资金缺口处置路径
2.价格管控与直接签约模式探索
3.审价流程优化与效率提升
4.央产、军产小区政策适用难题
议题三：施工安全 ——“高风险、无要求、弱监管” 困境
（一）问题分析
1.高风险：电梯拆除涉及高空作业、动火作业、有限空间作业等高危环节，安全风险点高度集中。
2.无明确要求：电梯拆除环节属性界定模糊，归属建筑施工还是特种设备安装存在争议，住建与市场监管部门职责存在交叉与监管空白。除部分城市新近出台规定外，全国多数地区未针对电梯拆除制定专门安全生产规范。
3.弱监管：物业公司不具备全程旁站监督能力，街道安全检查队伍专业力量有限，难以排查深层次安全隐患。加之国债项目 “当年完工” 的工期压力，大量非专业施工人员参与作业，安全风险进一步加剧。
4.责任边界不清：合同签约主体易被追溯承担施工安全连带责任，责任划分不清晰。
（二）讨论焦点与实践探索
1.明确施工与拆除单位资质要求
2.强化多部门联合监督检查
3.引入第三方专业机构参与监管
4.探索技术手段降低施工风险
5.厘清安全责任划分与责任切割难题
议题四：施工进度与居民生活的平衡
（一）问题分析
国债资金 “当年完工” 的刚性要求，与电梯施工需最大限度减少对居民生活影响的现实需求形成矛盾。为抢抓工期，施工单位常需在周末、夜间加班作业，由此引发噪音扰民等大量投诉；若严格按照正常施工时段（参照装修时段早 8 时至晚 6 时）组织施工，将拉长整体工期，既延长居民临时爬楼不便的周期，可能导致无法按期完成资金核销。
（二）讨论焦点与实践探索
1.提前做好居民沟通，争取理解与支持
2.明确工期承诺，规范施工时序
3.优化施工组织方案，减少扰民影响
老旧小区住宅电梯更新更换，既是重要民生工程，也是基层治理重点考题，考验着政策设计的精准度、基层执行的精细度以及多方协同的默契度。本次沙龙梳理的现实问题与实践探索，充分展现了基层社区治理的复杂性与工作韧性。
参会人员普遍表示，期待依托街镇沙龙搭建更多常态化交流平台，通过经验共享、难题共议、智慧共聚，推动社区治理难点问题有效破解。
图：刘东阳执行秘书长
北京市物权法学研究会执行秘书长刘东阳在总结发言中表示，研究会将系统梳理本次沙龙形成的意见建议，精准对接街镇一线实际需求，持续深化与北京物业管理行业协会的合作，搭建更高质量、更具实效的专业交流平台，助力住宅老旧电梯更新改造等社区治理难题高效解决。
图：活动现场
作为长期深耕基层治理领域的专业力量，北京市盛廷律师事务所社区治理与物业管理法律服务团队始终以“赋能基层、破解难题”为目标，以依法行政为原则，结合社区治理与物业管理经验，在业主组织建设、物业管理委员会建设、停车治理、老旧小区商品化物业全覆盖等方面为街道乡镇建言献策。未来，团队将继续联合北京物业管理行业协会、北京市物权法学研究会，紧扣街镇实际需求，持续搭建“专家智库+基层实践”的交流平台，提供更精准的法律支持与治理方案，助力化解社区矛盾，推动构建和谐有序的社区治理新格局。
