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发布日期：2026/10/14
近日，《法治日报》刊发北京市盛廷律师事务所主任、北京市物权法学研究会副会长兼秘书长毕文强的专业文章《依法厘清原拆原建责任边界与费用分担规则》，立足民法典法律框架，结合北京科源社区等危旧住房更新实践，直面原拆原建现实堵点，从法理层面剖析责任划分、费用分担难题，为国内城市危旧房原拆原建制度构建提供专业思考与实操路径。
当前我国城市危旧住房步入集中更新阶段，原拆原建是化解老旧房屋安全隐患、改善群众居住条件的重要模式。在项目落地过程中，技术难题往往并非最大阻碍，费用谁来承担、责任如何划分，成为制约项目推进的核心矛盾。
由于老旧房屋产权结构复杂、形成原因多元，既存在房屋达到使用年限后的自然老化损耗，也有早期建设质量缺陷、共有部分长期失修、不当使用与违法改建等多重情形。若不区分成因与受益范围，直接要求现有产权人承担全部重建成本，既可能将历史形成的责任转嫁给居民个人，也难以获得广泛的社会认同；同时政府的安全兜底责任也不等同于无差别承担全部重建费用，如何平衡公共安全保障与财产权保护，成为城市更新领域亟待破解的法治命题。
毕文强主任在文章中明确，民法典已为原拆原建工作筑牢了底层法律框架。其中第二百七十三条、第二百七十八条、第二百八十一条和第二百八十三条，分别对业主共有部分义务承担、改建重建共同决策程序、维修资金管理使用以及相关费用分摊作出了明确规定，为责任划分提供了基本法律遵循。
但所有权人的维护责任存在法定适用边界。原拆原建的规模远超日常维修，通常同时包含消除安全隐患、恢复基本居住功能、改善居住条件、完善公共基础设施等多重内容。因此必须摒弃 “一刀切” 的成本分摊逻辑，结合房屋危旧的具体成因，精准界定产权人、责任主体与公共财政的责任范围。
结合北京城市更新地方实践经验，他提出按功能、受益范围差异化核算项目费用：消除结构隐患、保障基础居住功能，具备公共安全属性，财政予以基础支持；房屋扩建、户内提档升级等专属收益部分，由权益获取主体自行出资；城市道路、管线等公共基础设施改造，划入公共建设责任范畴；搬迁周转、项目管理等综合成本，结合房屋成因、受益主体综合确定分担方案。这一思路既落实了产权人的财产责任，也衔接了政府的公共安全保障职责。
针对财政补贴的公平性问题，毕文强主任创新性提出构建“项目补助 + 个人救助” 的两层财政机制，实现精准施策：面向项目层面，针对安全排险、基础设施补齐的补助随项目核定拨付；面向家庭层面，解决支付困难的补助则依据实际居住情况、家庭收入与财产、住房数量、年龄及特殊困难等因素，实行分档补助、贴息或延期缴费。
同时他提出，可借鉴存量住房处置与登记的制度经验，对暂时无力出资但拥有较高价值房产的家庭，探索延期支付或由相关主体先行垫付机制，待房屋转让、继承或获得补偿时依法清偿。该模式既能保障困难家庭参与改建的权利，也能压缩利用补贴不当获利的空间，相关制度配套需明确条件、程序与救济渠道。
文章特别关注老旧住房背后的历史责任问题。建设单位质量违约、物业未尽管护义务、产权单位长期怠于履行维修职责，都应当依法承担修复、赔偿、费用分担责任，责任认定要回溯历史法律、合同约定，综合评判过错、因果关系、诉讼时效。同时要分清房屋正常老化和历史制度欠账，福利房遗留、维修资金缺失、产权分割等历史问题，不能照搬商品房更新逻辑；对于历史责任已经无法溯源的项目，可以用公共资金守住安全底线，同时公开认定标准，避免形成无条件的政策预期。
以北京科源社区多产权主体协同改造为样本，毕文强主任提炼了可推广的治理经验：跳出个案临时协调模式，把责任梳理、费用分类、多部门会商机制固化为普适制度。他从四个维度给出制度建设具体建议：
一是建立原拆原建费用分类与责任清单，项目启动即明确安全排险、功能修复、品质提升、公共配套等模块的责任主体、补助标准和异议处理通道；
二是落地两层级财政保障机制，打通延期支付、事后清偿制度，守住公平底线；
三是建立房屋全生命周期维护档案，归集建设、验收、修缮、维保全部资料，为责任溯源提供事实依据；
四是完善证据法律规则，对拒不提供房屋关键档案资料的责任主体设定不利法律后果，合理设置事实推定规则，破解老旧项目事实查证难痛点。
城市更新是"十五五"时期的重要民生议题，危旧房原拆原建一头连着群众安居民生，一头连着城市治理现代化。毕文强主任表示，做好原拆原建，核心是回答好三类问题：哪些更新成本属于产权人应当承担的正常义务，哪些该由过往失责主体买单，哪些由公共财政予以保障。坚持先查清事实、再判定责任，兼顾权益增益与困难救助，才能摆脱个案博弈，推动原拆原建从零散试点转变为可预期、可复制、规范化的城市更新制度，让危旧住房改造真正惠民生、稳民心。