聚焦城市更新与法治转型，深耕产权保护实务：盛廷律所举办“城市更新与房地产市场调整背景下房屋征收中的依法行政与权益保障”专题研讨

2026年4月10日，由北京市物权法学研究会、北京市盛廷律师事务所联合主办，盛廷学术基金支持的“城市更新与房地产市场调整背景下房屋征收中的依法行政与权益保障”专题研讨会顺利召开。

当前，中国城镇化进程正从以增量开发为主逐步转向以存量优化和更新提质为重点，叠加房地产市场进入调整阶段，城市更新、城中村改造和存量空间盘活中的产权识别、补偿规则、程序适用与权利保障问题更加集中显现。国家层面相关专项立法仍在探索之中，实践中产权界定模糊、补偿标准失衡、征收程序衔接不畅、司法适用标准不统一等现象交织出现，尤其是集体与国有土地“双轨征收”引发的权益保障难题，已成为行政法治领域和征地拆迁实务中的突出焦点。基于此，本次研讨会以广东省某地城中村改造典型案件为切入点，围绕城市更新背景下房屋征收中的依法行政与权益保障展开深入交流，搭建起法学理论界与法律实务界深度对话的专业平台。

本次研讨会汇聚了业内专家、主流媒体与实务律师群体。北京科技大学文法学院中国式现代化实践法治研究中心主任、原司法部全面依法治国研究中心副主任李富成作主题发言，中国农业大学土地科学与技术学院副教授、中国土地政策与法律研究中心副秘书长吴昭军参与点评和交流。财新网记者丁锋、中国房地产报记者田傲云作为媒体代表出席会议。北京市物权法学研究会副会长兼秘书长、北京市盛廷律师事务所主任毕文强，北京市物权法学研究会理事、北京市盛廷律师事务所执行主任潘金忠，北京市物权法学研究会理事、北京市盛廷律师事务所执行副主任马娜，北京市盛廷律师事务所政企纠纷与重点案件管理部主任兼专家组组长汪庆丰，北京市法学会会员、北京市盛廷律师事务所征拆法律事务部主任赵传学，以及张云龙、刘峥峥、赵琳、翟祎、赵丽雅、覃秋婵、王勇豪等律师，共同围绕城镇化下半场的法治建设与公民产权保护议题，展开了全方位、深层次的交流研讨。盛廷研究院秘书长关剑夫主持研讨会。

北京市盛廷律师事务所执行副主任马娜代表主办方致辞。她表示，本次研讨会以广东省某地城中村改造个案为出发点，核心目标不止于为个案办理提供专业解决方案，更希望通过典型案件的拆解，提炼行业共性规则、凝聚产权保护法治共识，推动城市更新领域的制度完善与实务进步。她强调，北京市物权法学研究会长期深耕物权法理论与实践前沿问题，盛廷律所作为其秘书处单位，十余年来始终扎根物权保护、征地拆迁与城市更新法律服务领域，双方始终坚持以学术研究赋能实务，以个案办理推动法治完善，希望通过本次研讨会的深度交流，为被征收人合法权益保护、行政机关规范履职、城市更新法治化推进，提供兼具理论深度与实操价值的参考成果。

研讨会上，北京市盛廷律师事务所刘峥峥律师对广东省某城中村改造案件作了案情导入与问题总览。她介绍，该案是广东省某市在该市《城中村改造条例》实施后较早启动并快速推进的城中村改造项目之一，兼具国有土地与集体土地程序并行、产权形态交错混杂、补偿规则差异较大、历史遗留问题集中等特点。案涉房屋分布于多个地块，既有国有产权房屋，也有集体产权房屋，且在空间上交织分布，区位条件优越、周边市场价值较高，但项目推进过程中逐步显现出补偿标准差异、产权识别复杂、程序衔接紧张等问题。会上介绍，项目于2024年底启动后，征收方陆续出台补偿安置方案、征地预公告，并分别作出国有土地上房屋征收决定，随后又持续出台补充方案和扶助方案，形成了国有与集体两套程序并行、补偿规则相互牵连、历史产权问题集中暴露的复杂局面。刘峥峥律师表示，该案所反映的，已不仅是个案补偿高低之争，而是当前房屋征收实践中程序衔接、规则设定、产权识别与利益平衡问题的集中呈现。

本次研讨会中，与会专家与资深律师分别从宏观制度转型、核心法律适用、实务维权路径等多个维度，对城市更新与城中村改造中的法治难题展开深度解析，形成了兼具理论高度与实操价值的专业观点体系。

北京科技大学文法学院中国式现代化实践法治研究中心主任李富成教授在主题发言中表示，城市更新是经济社会发展新阶段出现的新课题，也是当前法治建设非常重要的实践场景。我们在改革开放以来40多年的历史进程中，实现了经济发展和社会稳定的“双奇迹”。但城市化快速发展带来的社会治理和制度建构问题，很难在短期内同步跟进完成。在中国式现代化建设的后半程，法治建设任务面对的已不只是“有没有规则”的问题，而是“规则够不够、好不好用”的问题。放在城市更新语境中来看，原有围绕大拆大建、单体项目形成的制度和规则，面对片区功能整体提升、空间重构和利益关系重新调整等新情形，已经呈现出一定的适配压力。以本案为例，其所呈现的并非单纯的个案争议，而是城市更新背景下规则供给不足、程序衔接复杂、公共利益表达与权利保护之间张力加大的现实缩影。李教授指出，这类案件的价值不仅在于个案法律服务本身，也在于通过具体案件的办理和研讨，推动相关规则在城市更新的实践中不断被认识、提炼和完善。在这个过程中，律师也要更加注重回应现实问题、参与规则建设、为法治完善作出专业贡献。在现阶段制度供给尚不充分、规则边界仍待进一步明晰的情况下，律师既要做好研究论证、通过“挑毛病”促进个案解决，还要注重运用“促协商、提依据、递折子”等多种方式，围绕项目决策信息、实施背景和具体争议焦点，与有关方面开展有针对性的沟通，努力在法律框架内为当事人争取更有利的解决路径。

张云龙律师围绕征收补偿资金的司法审查与权益救济作了专题分享。他结合办案中遇到的两个具体问题展开分析：一是集体土地征收中，土地补偿费、安置补助费未足额支付时的救济路径；二是国有土地上房屋征收中“足额到位、专户存储、专款专用”的司法审查标准。结合《土地管理法》《土地管理法实施条例》及其检索的相关案例，张云龙律师对征收补偿资金审查中的常见争议情形进行了梳理，重点分析了资金到位时点、专户性质、数额对应性等问题。他同时提到，在集体土地补偿费争议中，单个村民直接起诉往往面临主体资格障碍，实践中通常需要由过半数村民以集体经济组织名义提起诉讼。相关分析为理解征收补偿资金的合规要求、把握权益救济的程序边界，提供了较有针对性的实务参考。

北京市法学会会员、北京市盛廷律师事务所征拆法律事务部主任赵传学律师针对案件核心的 “双轨制征收” 问题发表了专业观点。他指出，本案争议的关键在于部分土地在早年“村改居”和权属转换过程中，存在转为国有土地的政策背景和事实基础，但相关手续、登记或认定程序并未完全到位，实践中仍被按集体土地处理，并在此基础上适用明显偏低的补偿标准，从而在权属定性、程序适用和补偿公平三个层面引发了突出争议。结合土地管理领域相关规范、地方历史政策文件以及《民法典》关于不动产登记与真实权利状态的规则，他提出，在此类案件中，应当从土地性质认定这一源头问题出发，重新审视“村改居”背景下相关土地的权属判断和征收程序适用边界，并在此基础上进一步讨论补偿规则的适用逻辑与权利保护方式。这一分析为理解本案中历史遗留产权问题与双轨征收之间的关系，提供了较有针对性的思路。

围绕集体土地上住房征收补偿机制的构建，北京市物权法学研究会理事、北京市盛廷律师事务所执行主任潘金忠律师结合办案团队前面提出的表决程序、公共利益认定、补偿指导价、未批建面积处理等焦点问题，进一步从制度逻辑和方案设计层面作了分析。他指出，相较于国有土地上房屋征收，集体土地上住房征收补偿不仅涉及房屋本身的财产性补偿，还牵连宅基地历史形成、安置资格认定、家庭成员结构、安置成本与补偿方式匹配等多重因素，不能简单套用单一标准。就城中村改造中的补偿方案制定而言，应综合考虑历史遗留产权和宅基地审批情况、安置对象认定、财产补偿与安置利益平衡，以及地方经济发展水平和既有政策衔接等现实条件，在关注合法性的同时，也要重视方案的合理性与公平性。结合近年来相关实践，潘金忠律师还提到，城中村改造中的集体土地补偿与安置机制，正在呈现出更加多元的探索趋势，村集体自主或合作改造、按户或按人口统筹安置等做法，均值得结合个案作进一步分析。

北京市盛廷律师事务所政企纠纷和重点案件管理部主任兼专家组组长汪庆丰律师，从房地产市场调整背景下房屋征收争议的现实逻辑切入指出，今天许多城中村和类似片区，并不是偶然形成的，而是在既往城市扩张和开发过程中，因取得、整备和征收成本差异而被相对滞后处理的空间结果；随着增量开发逻辑发生变化，这些历史积累下来的产权、补偿和程序问题，正在集中进入法治视野。他认为，在这一背景下，依法行政的要求、司法监督的尺度与被征收人对公平补偿和程序公正的期待之间，构成了当前房屋征收实践中最真实、也最需要正视的张力。法律原则并不缺位，关键在于不能让它们只停留在纸面上，特别是《土地管理法》确立的公平合理补偿、保障原有生活水平不降低等要求，必须在具体案件中真正落到实处。对于当下实践中出现的有机更新、城市更新等新名义，他特别提醒，必须守住法定程序和行政责任底线，警惕“以有机更新之名，行违法征拆之实”。同时他强调，律师不仅是在个案中为当事人争取权益、回应争议，也是在协助当事人一道，把写在法律中的原则一步步落实到现实之中，共同夯实法治基础.

中国农业大学土地科学与技术学院副教授、中国土地政策与法律研究中心副秘书长吴昭军老师在点评中表示，本案最值得关注的源头性问题，在于案涉土地性质的认定。围绕“村改居”背景下集体土地是否已经依法转为国有土地，他指出，物权变动仍应回到法定程序本身加以判断，地方政策文件、历史登记变化并不当然等同于国有化完成；只有依法征收并发生法定效力，才可能引起土地权属变动。针对案件中“未经批准兴建”面积和超出280平方米部分的补偿争议，他提出，应结合建设时间、地方规则出台时间及法不溯及既往原则具体分析，不能简单作一刀切处理。对于国有土地与集体土地补偿差异问题，他认为，两类土地及房屋在权利结构和市场属性上存在制度性差别，但无论适用何种规则，最终都应回到公平合理补偿、保障原有生活水平不降低和长远生计有保障这一基本原则上来理解和把握。

圆桌讨论环节中，多位律师结合各地办案实践，进一步反映了城市更新与房屋征收中的若干共性现象。其中，赵琳律师、翟祎律师等结合集体土地上房屋征收案件谈到，部分地区在宅基地价值体现、房屋补偿标准和安置方案设计之间仍存在明显落差，容易导致被征收人的实际居住利益和生活水平保障不足。王勇豪律师则结合山东等地相关案件反映，在部分项目中，虽已完成征地批复，但村集体并未实际收到土地补偿费、安置补助费，集体经济组织成员后续主张救济时又面临主体资格和程序路径上的现实障碍。与此同时，赵丽雅律师结合被讨论案例所在地不同区域城中村改造案件介绍了各区程序推进路径不尽一致的情况；覃秋婵律师则结合深圳城市更新中的历史违法建筑处理实践，谈到了拆违程序、权利认定和确权衔接的复杂性。相关交流进一步表明，被讨论案例所折射出的，并非单一项目的个别争议，而是当前不同地区在城市更新和房屋征收实践中普遍面临的共性法治问题。

会议最后，北京市物权法学研究会副会长兼秘书长、北京市盛廷律师事务所主任毕文强作总结发言。他表示，本次研讨虽然围绕具体案件展开，但讨论所指向的，实际上是当前城市更新和房屋征收实践中的共性问题。在他看来，中国城镇化进程正在从以增量开发为主的上半场，进入以存量整合和提质更新为重点的下半场。随着房地产市场进入调整阶段，征收拆迁、补偿安置、产权识别和程序适用等问题，也更加集中地进入法治视野。

毕文强指出，城市更新无论以何种形式推进，最终都绕不开产权这一核心问题。越是在历史遗留问题复杂、利益关系交织的项目中，越需要守住程序正当、补偿公平和产权保护的底线。他表示，本次会议的意义，不仅在于讨论一个案件，更在于通过学界与实务界的深入交流，把个案中暴露的问题提炼为更具普遍意义的法治议题，在服务当事人权益维护的同时，也为规则完善提供实践反馈。

他还表示，盛廷律所将继续依托北京市物权法学研究会平台和盛廷学术基金，围绕城市更新、产权保护等重点方向持续开展专题研究和成果转化，在一线办案中回应现实争议，在专业研讨中推动规则沉淀，努力为相关领域的法治化进程贡献更多专业力量。

未来，北京市物权法学研究会与北京市盛廷律师事务所将继续围绕城市更新、产权保护等议题深化研究与交流，推动实践经验向规则认识转化，并努力将研讨成果进一步沉淀为更具针对性的实务建议和研究成果，为相关领域法治建设和当事人合法权益保障持续贡献专业力量。