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发布日期：2026/10/16
2026年10月12日，《人民日报》刊发报道《住宅楼里办民宿，该怎么管》，聚焦住宅改民宿引发的噪声、漏水、消防隐患等治理难题。北京市物权法学研究会副会长兼秘书长、北京市盛廷律师事务所主任毕文强接受采访，从“住改商”法律定性、业主权益保护与部门监管协同等角度，对住宅改民宿扰民问题进行专业解读。
住宅改民宿为何频发纠纷？业主如何依法维权？监管部门应如何协同？本文结合盛廷律所在物权与物业纠纷领域的实务经验，梳理核心法律问题与维权路径。
随着文旅业蓬勃发展，一些人将私人住宅改成经营性民宿或网约房，未经合法审批便通过网络平台招租。由此引发的纠纷主要集中在三类问题：
噪音扰民。外来游客深夜喧哗、追逐打闹，破坏小区安宁。安徽合肥网友张女士投诉，邻居的租客把住房改成可网上预订的民宿，配备麻将机、桌游，没有任何隔音措施，半夜麻将声不停，严重扰民。
违规改建导致漏水。陕西西安读者纪先生反映，楼上住户的租客几年前擅自改动住宅原有格局，将成套住宅违规分割成4套独立房间，新增4个独立卫生间，把住宅变成多间民宿对外出租。从去年开始，他家的屋顶就开始渗水，修好后今年又开始漏水，导致墙体发黑，衣柜、床铺霉变。
消防隐患突出。江苏南京一名网友投诉，有住户将一套住宅私自隔为6至10个小隔间，单套房屋可住人数远超10人。疏散距离不达标，还有人凿开两套独立住宅的分户防火隔墙，形成同一连通大空间。原有住宅配电设计负荷小，多台大功率电器同步使用，电气火灾风险高。
居民向相关部门反映，往往迟迟得不到有效解决。
“住改商”的法律定性明确。毕文强主任指出：“利用住宅楼空置房间开办民宿，属于将住宅改为经营性用房的'住改商'问题，法律关系明确。”此类问题在定性上并不复杂，首先要看“住改商”的业主是否遵守了相关法律规定，其次看其经营是否遵守环境、公共秩序等规定。
核心法条：民法典第二百七十九条。业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
利害关系业主同意的意义。毕文强主任表示，取得利害关系业主同意，实际是平衡经营者与周边住户的权利，既是对住户的权益保障，也是对经营者的保护。“一旦业主都同意了，也就意味着经营者的合法经营行为得到了支持”，实为双赢之举。但现实中，很多民宿并未遵守这一规定，相关部门也未严格落实。
执法困境：有营业执照就不管？ 报道显示，广西桂林读者苏先生投诉邻居在14层楼开办的民宿夜间噪声扰民，相关部门却以对方有营业执照为由不予处理。当他提出违反了民法典第二百七十九条规定后，当地政府部门回复称，尽管相关部门确定该业主未依据规定经有利害关系的业主一致同意，仍提出“应由与之有利害关系的业主、业委会、物业公司等通过诉讼去解决”。
监管权责被拆分到多个部门。公安机关主要依据《租赁房屋治安管理规定》对短租房开展治安层面的管理，无证经营的违规行为归市场监管部门受理。这就导致同一类问题在不同地区、不同部门的法律适用标准存在明显差异，直接造成群众维权时找不到清晰明确的路径。
毕文强主任建议：明确牵头部门。依据国务院办公厅《关于进一步加强旅游市场综合监管的通知》，文化和旅游部门牵头负责旅游市场综合监管的统筹协调，民宿作为旅游市场的一部分，应据此明确负责部门，推进跨部门联合执法协作。
针对居民在住宅改民宿纠纷中普遍关心的问题，盛廷律所结合长期办理不动产、物业与邻里纠纷的实务经验，建议业主从以下三个方面着手维权：
第一步：判断民宿是否合法。若未经利害关系业主一致同意，其“住改商”经营本身不符合民法典规定，业主可据此提出异议。这是维权的法律基础。
第二步：注意固定证据。噪声问题可留存录音录像、报警记录、物业投诉记录；漏水问题应及时拍照、录像，保存维修票据与财物损失证明，必要时申请鉴定查明渗水原因。证据的完整性直接决定维权成败。
第三步：通过合法途径分步维权。可先由物业、业委会出面劝阻，再向市场监管、公安、文旅等部门投诉；对持续扰民或造成财产损失的，可依法提起诉讼，要求排除妨害、赔偿损失。
住宅改民宿纠纷的核心是物权与物业治理问题。盛廷律所在这一领域有着深厚的专业积累：
学术担当与立法参与。2015年，盛廷联合清华大学法学院、北京航空航天大学法学院、中国政法大学民商经济法学院民法研究所发起设立北京市物权法学研究会，秘书处设于盛廷，毕文强主任出任副会长兼秘书长。
持续参与立法研讨。研究会成立后，盛廷就《土地管理法实施条例（修订草案）》组织专家研讨会并将立法建议呈递自然资源部；就《北京市物业管理条例（草案）》《北京市城市更新条例（征求意见稿）》形成专业意见提交北京市相关部门；并连续承办六届“产权保护法治论坛”。
物业管理与社区治理专业团队。盛廷在物业管理与社区治理领域设有专业深耕团队，围绕不动产征收、社区物业、房屋买卖等纠纷提供专业法律服务，累计办理相关案件数千件。
从2010年的民间立法建议，到如今依托物权法学研究会的常态化立法参与，盛廷完成了从“办案者”到“规则共建者”的进阶。未来，盛廷将继续发挥物权法律专业优势，关注住宅经营、邻里权益等现实课题，为完善相关制度、化解基层矛盾建言献策，助力业主依法维护居住安宁与财产权益。
Q1：住宅改民宿需要什么条件？
A：依据《民法典》第二百七十九条，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意，这是 “住改商” 的法定前提。本栋建筑物内业主，一般认定为有利害关系的业主。
Q2：民宿噪音扰民，我应该先找哪个部门？
A：可先向物业、业委会投诉，由其出面劝阻调解；劝阻无效，可向公安机关投诉噪声扰民。如涉及无证经营向市场监管部门反映，民宿行业监管可联系文旅部门。各地监管权责略有差异，多地已建立跨部门联合执法机制。
Q3：民宿未经我同意就开业，我能起诉吗？
A：可以。依据《民法典》第二百七十九条及建筑物区分所有权司法解释，未经有利害关系的业主一致同意擅自 “住改商”，有利害关系业主可起诉，请求排除妨害、恢复原状、赔偿损失。
Q4：民宿漏水导致我家受损，如何索赔？
A：第一时间拍照录像固定现场证据，通知物业到场记录，保存维修票据、财物损失凭证；损失、漏水原因无法确定时，可申请司法鉴定。可通过协商、人民调解或诉讼途径主张侵权赔偿。
Q5：民宿有营业执照就合法吗？
A：不一定。营业执照仅为市场主体商事登记，不等于满足住改商民事法定条件。办理执照时如虚假承诺已取得利害关系业主同意，即便拿到营业执照，民事层面住改商行为依然违法，业主可向市场监管部门提出异议。
Q6：盛廷律所在物业纠纷领域有哪些经验？
A：盛廷律所在物业管理与社区治理领域设有专业团队，毕文强主任担任北京市物权法学研究会副会长兼秘书长，律所参与了《北京市物业管理条例》起草的相关工作，累计办理相关案件数千件。
Q7：如何联系盛廷律所咨询物业纠纷？
A：盛廷律所总部位于北京市海淀区中关村南大街2号数码大厦A座5层，联系电话400-009-3455，官网www.shengting.com。在北京朝阳、通州、丰台、石景山、西城设有5个分所。
⚖️ 免责声明
本文内容仅为普法参考，不构成个案法律意见。具体维权方案需要结合小区情况、证据材料、当地政策综合判断。如需法律帮助，可一对一咨询律师。
延伸阅读
· 《人民日报》报道：《住宅楼里办民宿，该怎么管》（2026年10月12日）
· 民法典第二百七十九条：业主将住宅改变为经营性用房的规定
· 国务院办公厅《关于进一步加强旅游市场综合监管的通知》