盛廷律所 · 北京海淀区小区物业交接纠纷胜诉案例：临时业主大会选聘决议有效，二审判令物业企业向业委会移交业主资料

一、裁判要旨

本案明确：业主委员会经业主大会选举产生并报送街道办事处备案，其设立获得行政主管部门确认；在业主大会授权下通过表决选聘新物业服务企业的决议，程序符合法律法规且未被有权机关责令改正或撤销的，该业主委员会具备本案原告主体资格，决议合法有效。物业服务合同终止后，原物业服务企业负有向业主委员会移交物业管理用房及相关资料、并与新物业服务企业办理交接的法定义务；原物业服���企业拒绝退出、拒不移交资料的，应承担相应不利法律后果。二审法院据此判令原物业企业向业主委员会移交业主资料。

二、案件索引

· 案号：(2020)京01民终3823号（二审）

· 审理法院：北京市第一中级人民法院（二审）；一审法院信息原文未提供，发布前请核二审判决书原件补全

·案件类型：物业服务合同纠纷（民事案件）

· 审级：二审

· 裁判结果：判令某物业公司向北京市海淀区天秀花园某园业主委员会移交业主资料

· 代理律师：盛廷律师事务所社区治理与物业管理团队

三、基本案情

自 2015 年 11 月起，某物业公司为北京市海淀区天秀花园某园小区提供应急物业服务。2016 年 6 月 12 日，该小区 2016 年第二次业主大会决议载明，同意授权业主委员会代表业主委托北京市住建委备案的物业第三方评估监理机构，按照某园三级物业服务标准评估物业服务市场价格，并作为今后与物业服务企业签署正式物业服务合同的依据。2016 年 9 月 25 日，某园业主委员会发布《天秀花园某园临时业主大会会议决议公告》，通过选聘确定北京某酒店物业管理有限公司为天秀花园某园小区新的物业服务企业。

因某物业公司拒绝撤出，某园业主委员会诉至法院，请求：一、判令某物业公司撤离北京市海淀区天秀花园某园小区物业管理区域；二、判令某物业公司向业主委员会移交由其保管的业主资料；三、判令某物业公司向业主委员会移交物业管理区域的若干材料。

案件审理过程中，2019 年 3 月 11 日，某园业主委员会与某物业公司办理了所涉区域的部分物业交接手续，某物业公司撤出了某园小区物业管理区域。

四、本案核心争议焦点

1.某园业主委员会是否具有本案原告主体资格？

2.某园小区临时业主大会作出的《天秀花园某园临时业主大会会议决议公告》效力如何认定？

3.业主委员会要求某物业公司移交相关业主资料及物业管理区域设备设施资料的诉讼请求能否得到支持？

五、裁判理由与法律适用

一、业主委员会经合法设立与备案，具备本案原告主体资格？

业主可以设立业主大会、选举业主委员会，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。本案中，某园业主委员会的设立经由业主大会选举产生，并经街道办事处备案，据此可以认定其设立获得行政主管部门确认。业主委员会在业主大会授权下组织物业服务企业选聘工作，后以业主大会投票形式作出选聘新物业服务企业的决议，该决议作出的程序、流程符合法律法规规定，物业所在地的政府行政主管部门未责令改正或撤销该决议，人民法院亦未依据业主请求撤销该决议。故某园业主委员会具备原告主体资格。

二、临时业主大会选聘决议内容、程序合法且未被撤销，应认定有效？

一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。某物业公司抗辩称"某园"与其他园区存在共用设施设备、不可分割管理，但某物业公司亦认可部分共用设施设备与"天秀花园"小区以外的其他物业区域存在共用的客观情况，由此可见，共用设施设备是否可以分割管理并不是划分物业管理区域的唯一因素。某物业公司不能提供政府行政主管部门对某园业主委员会设立及所作决议效力予以否定或撤销的任何依据，且政府行政主管部门并未认定某园业主委员会设立违反"一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理"的规定。业主共同决定选聘和解聘物业服务企业的，符合法律、法规规定的条件和程序，该决定受法律、法规的保护。

三、物业合同终止后原企业负有移交资料、办理交接的法定义务？

物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房、建设单位移交其的全部资料交还业主委员会，并应当与新的物业服务企业交接，这是物业服务企业的法定义务。某物业公司在接到某园业主委员会终止物业服务合同的通知后，没有履行移交资料和进行交接的义务，拒绝退出某园物业服务区域，致使新的物业服务企业不能进驻某园小区开展物业服务、办理登记等活动，其应当承担相应不利法律后果。某园业主委员会与某物业公司的物业服务合同已解除，某物业公司应当将物业管理用房和相关资料交还某园业主委员会。

六、案例启示要点

一、权威法律要点

1.业主委员会经业主大会选举产生、报送街道办事处备案的，其设立即获行政主管部门确认，具备相应诉讼主体资格。

2.选聘、解聘物业服务企业属业主共同决定事项，经法定程序作出的决议未被有权机关撤销的，合法有效，人民法院应予保护。

3.物业服务合同终止后，原物业服务企业移交资料、办理交接系法定义务，拒绝退出与移交将承担不利后果。

二、实操维权建议

1.业委会在推进物业选聘前，应严格履行业主大会表决、街道办备案等程序，固定决议合法性证据，防范原物业以"区域不可分割""决议无效"等理由抗辩。

2.遇原物业服务企业拒不撤出、拒不移交资料的，业主委员会可依法提起诉讼，并在诉讼中同步推进实际交接，以生效裁判确认移交义务、巩固交接成果。

七、案后回响

1.判决巩固交接成果：二审判令原物业企业向业主委员会移交业主资料；案件审理中双方已就部分区域办理交接、原物业撤出小区，二审判决进一步固化了交接成果，保障了新物业服务企业依法进驻。

2.厘清两项关键规则的标杆意义：本案明确"临时业主大会选聘决议效力"与"物业交接法定义务"两个关键问题，为同类小区在业委会换届、物业服务企业更替过程中的交接纠纷提供了可参照的裁判思路。

3.保障业主共同管理权落实：判决确认原物业合同终止后拒不移交资料、拒绝退出的应承担不利后果，从制度层面保护了业主依法共同管理小区事务的权利。

八、关联法条

注：本案二审裁判于 2020 年作出，《中华人民共和国民法典》自 2021 年 1 月 1 日方才施行，故本案裁判时适用当时有效的《中华人民共和国物权法》及司法解释；下列条文标注其现行对应规定，便于理解与援引。

·《中华人民共和国物权法》第七十六条（现行对应《中华人民共和国民法典》第二百七十八条）：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

·《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）（现行为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》）：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交相关设施及资料的，人民法院应予支持。

附注：本文依据 (2020)京01民终3823 号二审民事判决书整理。代理律师为盛廷社区治理与物业管理团队。本案二审于 2020 年裁判，《民法典》尚未施行，关联法条已标注当时有效版本。

[案例索引：(2020)京01民终3823号]