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发布日期：2024/9/24
本书以北京市盛廷律师事务所在承办物业纠纷案件、提供社区治理法律服务过程中常见法律问题为主，共设置100个问题，内容涵盖业主、业主大会、业主委员会，物业服务和物业的使用，住宅专项维修资金与公共收益，监督与管理等四大类别，每个问题包括了案例故事、律师解析、法律依据、小贴士、懂法小练习及参考答案等部分，语言通俗易懂，法理解析清楚，法律依据明确充分，实用性强，既可以成为社区治理与物业管理专业研究方面的重要参考书，更可以成为基层社区工作者、基层司法工作人员、律师、物业服务企业及其员工、广大业主重要的学习工具书、实务参考书，解决其在社区治理、物业管理、业主自身权益维护方面的现实难题。
北京市盛廷律师事务所创立于2007年3月份，位于北京。自成立之初，盛廷律所依托于公司化运作理念，确立了专业化、团队化、品牌化的发展方向，并致力于成为专业化法律服务领域的排头兵。目前，盛廷律所已经发展成为国内行政诉讼、不动产征收、土地争议解决、土地一级开发及建设工程、社区物业服务等领域居于领先地位的优秀综合性律师事务所，并迅速进入北京市“百强”“五十强”律所行列。 盛廷律所成立以来，一直努力探索律师团队化建设，坚信真正优秀的律师团队是当事人利益的Z大保障，为此，盛廷律所确立了服务流程各部门分工协作制度，奠定了法律服务质量控制的基础。迄今为止，盛廷律所已经为多家政府机构、社会团体、央企及教育机构提供专项法律服务或法律顾问服务，并保持着良好的合作关系。
第一部分 业主与业主组织
1.业主委员会委员出售房屋是否影响其业主身份认定 / 003
2.业主以未取得房产证为由拒绝支付物业费不能得到法院的支持 / 006
3.准确地理解业主与物业管理服务的关系有利于双方之间形成良性的互动关系 / 009
4.业主自管的小区，业主委员会是否可以直接向业主收取物业费 / 012
5.“三供一业”小区业主交纳物业费有明确的法律、政策和合同依据 / 016
6.业主共同决议提高物业服务费对其他业主有约束力 / 018
7.业主不认可物业费涨价的决议可否拒绝交纳物业费 / 021
8.业主共同决定提升物业费的，变更后收费标准自次月起执行 / 025
9.物业服务合同对物业费履行期限并未明确约定的，诉讼时效期间从物业服务人要求业主履行义务的宽限期届满之日起计算 / 027
10.单个业主要求物业公司返还公共收益的诉请没有法律依据 / 030
11.业主自治组织追索专项维修资金不适用诉讼时效制度 / 034
12.业主自治组织依法有权排除对建筑物共有部分的非法占有 / 037
13.物业公司停止提供物业服务的需要向业主委员会移交物业管理用房 / 041
14.对小区业主共有部分的损害行为，单个业主可否独立主张权利 / 045
15.业主在小区绿地种植农作物的，物业公司可依据对绿地的管理职责予以清除 / 047
16.业主行使权利需遵循《业主临时公约》的约定 / 051
17.业主知情权的范围界定及合理实现的方式 / 053
18.业主委员会有权要求已经撤场的物业公司公布并查阅应向业主公开的情况和资料 / 057
19.业主委员会满足业主知情权的范围和方式 / 061
20.业主行使知情权的对象为业主委员会或者物业公司 / 066
21.业主大会召开过程的不当之处并不必然导致决议可被撤销 / 070
22.小区建筑总面积的确定对业主大会的决议的有效性至关重要 / 075
23.业主委员会采用书面征求意见的方式进行业主大会表决依法有据 / 078
24.行使业主撤销权需要证明业主的合法权益受损并有明确的撤销对象 / 080
25.业主撤销权诉讼中业主受侵害的合法民事权益需要具体明确 / 083
26.因漏水侵害他人财产造成损失的，按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算 / 087
27.违建拆除后漏水导致的损害，由业主承担侵权责任 / 089
28.相邻关系中噪声污染导致的侵权责任如何公平地分配举证责任 / 092
29.经民主决策以合理方式在老旧小区加装电梯受法律保护 / 094
30.相邻关系中加装电梯行为的合法性 / 097
31.装电梯侵害一楼业主权益需有明确的证据 / 099
32.物业公司应配合业主开具同意安装充电桩证明 / 101
33.依法成立的物业服务合同对双方具有法律约束力 / 104
34.小区独立区域仍需要承担物业管理费用 / 107
35.根据政策签订《移交协议》或《前期物业服务合同》，可以认定双方事实上已形成了物业服务合同关系 / 110
36.解聘后物业公司需要移交的物业管理资料 / 112
37.业主委员会和被解聘的物业公司如何交接 / 116
38.物业公司收集使用业主的个人信息需要遵循合法性、正当性、必要性原则 / 120
第二部分 物业公司
39.案场服务是物业服务企业的重要服务类型之一，案场物业合同的变更与解除由开发商和物业企业双方约定 / 125
40.第三人故意损坏业主车辆，物业企业承担何种责任 / 127
41.物业公司尽到制止报告义务的无须承担违建给业主造成的损失 / 130
42.物业公司未尽消防系统维修养护义务导致人身损害赔偿 / 132
43.物业公司未尽管道疏通义务导致业主财产损害的责任承担 / 134
44.物业公司未尽维修养护义务给业主造成损失的应予赔偿 / 136
45.业主因物业公司未设置安全警示导致的人身损害的责任承担 / 138
46.物业公司未尽管理义务导致业主不慎坠楼需要承担责任 / 140
47.物业公司未尽维修养护义务导致第三人财物受到损害应当赔偿 / 143
48.物业公司未及时清理路面积雪导致业主受伤的赔偿责任 / 145
49.物业公司在高空抛物损害赔偿中的责任 / 149
50.物业使用人在小区内被人打伤，物业公司承担的责任 / 151
51.小区顶层露台漏水造成楼下业主财产损失，物业服务人是否承担责任 / 153
52.业主主张物业服务人对于停放小区的车辆未尽管理义务需承担违约责任 / 155
53.业主自身原因导致管道漏水等损失不应由物业公司承担 / 156
54.业主醉酒破坏电梯导致坠梯死亡责任的认定 / 158
55.电梯故障导致人身损害的责任承担 / 161
56.火灾损失中物业公司未尽义务的需要承担赔偿责任 / 164
57. 物业公司对业主占用的公共部位进行修缮恢复的，不应承担损害赔偿责任 / 169
58.小区公共部位造成人身损害的，物业公司的赔偿责任 / 171
59. 行为人自身过错导致人身损害，不应由物业公司承担 / 174
60.物业公司采取必要的措施确保业主的个人信息免受泄露是其应尽的法律义务 / 176
61.公众责任险的保障范围 / 180
62.停放状态车辆的保险责任如何认定 / 183
63.何种情形下物业服务人应提出使用公共维修基金的建议 / 186
64.物业公司无权占有住宅专项维修资金 / 188
65.物业服务公司对正常的舆论监督负有一定的容忍义务 / 190
66.物业公司怠于行使权利给业主名誉带来损失的需要承担责任 / 192
67.微信公众号发布的内容属实不构成侵害法人名誉权 / 194
68.物业服务价格的调整须经合法程序 / 198
69.前期物业服务合同期内物业费如何调整 / 201
70. 物业费约定不明如何处理 / 203
71.如何认定物业服务合同期满后的续约问题 / 206
72. 物业服务人被解聘后未搬离小区，起诉主张此后物业费不合法 / 207
73.物业服务人追缴车位服务费，需要依法确定是否超过诉讼时效 / 210
74.新物业服务人接管老旧小区后积极进行维护整改，业主以原有设施老化失效为由拒交物业费难以得到法院支持 / 212
75.业主不能以房屋开发历史遗留问题拒交物业费 / 214
76.业主以房屋长期闲置无人居住且已自行关闭供热阀门为由要求减免供暖费可得部分支持 / 215
77.空置房产的物业服务费用应由建设单位承担 / 216
78.追索物业费的需要考虑诉讼时效 / 218
79.物业公司怠于行使对前业主的权利并限制新业主装修等权利的属于滥用权利 / 220
第三部分 街道与社区
80.业主要求街道办事处退回申请筹备首次业主大会的资料的请求于法无据 / 227
81.单个业主是否具有撤销业主委员会备案的行政诉讼原告资格 / 229
82.街道办事处不能以对业主大会合法性存疑为由不接收业主委员会备案材料 / 231
83.街道办事处需要履行业主大会决议合法性的审查职责 / 233
84.物业管理区域建筑物总面积确定方法 / 235
85.业主委员会任期届满后无权作为主体发起行政诉讼 / 238
86.物业公司被解聘后拒绝撤场的，行政机关履行规范 / 240
87.业主委员会备案资料属于政府信息公开范围 / 243
88.划定和调整物业管理区域属于行政行为 / 246
89.业主对物业管理区域的划分不同意的可否提起行政诉讼 / 249
90.物业服务合同没有备案对业主的权益是否有影响 / 250
91.法人业主未按时交纳物业费将对其行使业主权利构成限制 / 253
92.物业公司无权向法院申请撤销与业主委员会相关的行政备案 / 255
93.业主大会的议题不够严谨不足以构成撤销业主大会决议的理由 / 258
94.街道在履行行政管理职能过程中获取的其辖区内各小区物业管理方面的相关信息属于信息公开的范围 / 262
95.街道对业主代表做出的不具备业主大会筹备组成员资格的决定是可诉的行政行为 / 265
96.业主请求消防部门查处违法行为，对处理结果不服的不符合行政诉讼的主体资格 / 268
97.业主委员会认为行政部门的处罚过轻，不具备提起行政诉讼主体资格 / 272
98.住建部门履行职责的行为，业主不是适格的诉讼主体 / 274
99.电子投票系统生成的结果具有客观公正性 / 277
100.被解聘后，物业企业有责任移交物业管理用房 / 279
后 记 / 283