土地租赁遇违法强拆，行政民事交叉案件如何破局？

土地租赁遇违法强拆

行民交叉案件如何破局

在商业合作与土地使用的交织领域，一纸租赁合同背后可能暗藏着复杂的法律风险。当基于信任签订的租赁协议因土地性质争议引发强拆，前期巨大投入付诸东流，权利人的损失该如何追偿？这一现实难题，成为 “盛在研讨” 第二十五期的核心议题。

2025年11月27日，北京市盛廷律师事务所“盛在研讨”第二十五期在盛在品质会议室如期举行。

本次研讨会聚焦一起土地租赁合同纠纷案件，采用线上线下结合的模式，律所执行主任潘金忠律师、资深民事法律师商宁律师以及赵志威律师、钟常鸣律师等多位优秀律师齐聚现场，案件主要承办律师史梦舟线上同步参与，案件委托人亦到场陈述案情。

委托人基于对出租方企业的信任，与之签订合同租赁土地用于游乐文旅项目开发，合同明确约定土地用途为工业用地。委托人按约支付租金及押金，投入大量资金采购设备、建设场地并正式运营。然而，投入运营不久便被告知项目占用耕地需限期拆除，后续遭遇强制拆除，致使前期投入面临重大损失。目前，确认强拆违法的行政诉讼已开庭，等待一审判决。

“当前的核心问题是行政程序与民事程序的衔接时机。”潘金忠律师在研讨会上指出，“既要考虑诉讼策略的有效性，也要关注不同程序之间的逻辑关系。”

研讨中，律师们形成了两种主要观点：一部分律师认为应当等待确认强拆违法的行政诉讼一审判决结果，再启动民事赔偿程序；另一部分律师则担心民事诉讼的可撤销合同一年除斥期间限制，建议尽快启动民事程序。

这种程序选择的背后，是律师们对委托人权益最大化的深度考量。过早启动民事程序可能导致重复主张或遗漏赔偿项目；而过晚启动则可能面临超过法定时限的风险。

本次研讨的核心争议点之一是土地租赁合同的性质认定。这直接关系到委托人能否主张预期利益损失，以及损失计算的具体方式。

商宁律师分析认为：“本案中，对方可能存在欺诈行为，让委托人误以为租赁土地是合法的工业用地。这种情况下，合同属于可撤销范畴，我们应当积极主张相应权利。”

潘金忠律师则从另一个角度提出了见解：“合同效力的认定需要综合考虑合同签订过程、双方真实意思表示以及合同标的物的实际情况。这需要进一步核实相关证据。”

合同被认定为无效还是可撤销，将直接影响委托人可主张的损失范围。律师们围绕这一焦点展开了深入讨论，权衡不同认定结果对委托人权益的影响。

委托人提出的损失包括直接投入损失和预期利益损失两部分，涉及多项合同履行凭证、支付记录和实际损失评估。

“损失计算不仅需要全面，更需要精确。”商宁律师强调，“每一项主张都应当有充分的证据支持，特别是实际损失部分，需要合同、送货单、付款凭证一一对应。”

潘金忠律师补充指出：“对于设备设施等资产的损失计算，应当考虑其实际价值而非单纯依据采购价格。同时，委托人自行拆除的部分设备如何计算损失也是需要专业评估的问题。”

律师们一致认为，损失计算的专业性和精确性将是本案获胜的关键因素之一，需要委托人与律师团队密切配合，完善证据链条。

此次研讨不仅聚焦个案的权益救济，更折射出土地租赁领域的普遍法律风险。在商业合作中，土地性质的核实、合同条款的严谨、权利凭证的留存，都是防范风险的关键。而当纠纷发生时，如何衔接行政与民事程序、精准界定责任主体、最大化维护自身权益，考验着法律专业服务的深度与温度。

自成立以来，盛廷“每案必研讨”的传统已坚持18年。本次研讨会上，不同专业视角的碰撞、资深律师的经验分享、对案件细节的极致打磨，从行政诉讼到民事诉讼，从程序衔接到证据梳理，盛廷律师始终以集体智慧为依托，为当事人提供精准高效的法律解决方案，最终为案件下一步工作指明了方向。