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发布日期：2025/10/31
原拆原建作为城市更新的重要路径，以审批高效、成本可控、结构简洁的优势，显著提升社区功能与环境品质，深度契合北京等地区“减量发展”的规划理念。近年来中央层面构建了强有力的资金保障体系：通过中央财政定额补助、专项预算投资及专项债、REITs等工具，重点扶持北京等20个试点城市；并以政策创新，明确鼓励消费型基础设施建设与市场化融资模式突破，同步推进项目贷款管理办法制定。然而，政策红利面临三重传导壁垒：地方执行断层，配套交易机制与风险分担设计尚未成熟；价值挖掘不足，项目商业潜力未充分释放，产业链协同薄弱；资本参与迟滞，社会资本因回报周期长、资金链风险高而裹足不前，导致中央资金体系未能转化为可持续的“造血”能力。资金平衡瓶颈——集中表现为缺口大、渠道窄、周期长、断裂风险突出——已成为制约原拆原建可持续性的核心挑战。
为此，本期“产权保护论坛·城市更新与社区治理分论坛”以“原拆原建城市更新项目的资金平衡路径探索”为主题，力图聚焦金融机制创新、智库协同攻坚，案例实证研究三大破局路径，汇聚院校学者、政策制定者、建筑企业、金融机构及行业智库的权威专家，全力打通政策落地“最后一公里”，致力产出实操性解决方案与可转化实施路径。本次会议由北京科技大学文法学院李富成教授主持。
北京市物权法学研究会副会长、北京市盛廷律师事务所主任毕文强在开幕致辞中，代表北京市盛廷律师事务所对与会专家表示诚挚欢迎。他系统介绍了律所的学术投入与实践积累：自2015年联合高校发起成立物权法学研究会以来，持续深耕物权法治研究；2025年更投入800万元成立智库与学术基金，其中包含对城市更新等前沿领域探索的专项支持。
盛廷已承办的案件涉及数万宗不动产单元，基于实践经验，毕文强深刻指出城市更新制度变革多由现实困境倒逼而生，而当前原拆原建模式面临的核心瓶颈在于资金平衡难题。他敏锐洞察到存量时代对法律服务的全新要求：自主更新亟需重构权利义务框架，推动法律服务产品创新升级。
针对破局路径，他提出构建多方协同的利益共同体机制：政府应聚焦政策统筹的宏观把控，居民需强化权益保障的微观落实，专业力量则要探索可持续实施路径。同时警示行业风险——单纯住宅类更新因商业价值有限难以吸引市场主体，必须结合商业改造实现风险对冲。这一系列论述形成“问题诊断-需求迭代-机制创新-风险防控”的完整逻辑闭环，为后续研讨奠定坚实基调。
中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹指出，城镇化率达67%后中国进入存量提质阶段，城市更新成为高质量发展核心抓手。通过中外对比，她揭示中国特殊国情：改革开放40 年来7.5亿农民进城，建成区扩张速度超人口集中速度一倍，形成了城市粗放式扩张的低效格局，未来聚焦城市内涵式发展的城市更新成为必然选择。
秦主任系统划分更新对象为居住空间（占建设用地31%）、公共空间（占20%）和产业空间（占27%），梳理老旧住宅更新演进脉络：从 2008-2021年政府主导拆除约5000万套棚户区的地产式更新，转向2021年后惠及1.2亿居民的维护式更新（28 万个小区改造），2025年中央文件首次明确支持自主更新原拆原建。
针对“自主更新、原拆原建”模式的资金平衡，秦虹主任深入剖析四大案例：杭州浙工新村居民承担89%更新资金；衢州永安里政民共担建安费；北京马家堡“政府+产权单位+居民”三方共担；喀什古城居民出资34%撬动住、商、产文旅融合，今年1-7月创75亿元旅游收入。她主张重构三方角色：政府转向统筹者、企业转为合作者、居民成为参与者，同时指出房价预期落差、产权模糊、激励缺失三大瓶颈。最终，秦主任提出危房更新可率先破冰，非危房需待房价差扩大，并推荐喀什模式作为改造样板。
城建立法专家张晓芒首先强调2025年中央两份文件明确支持“自主更新、原拆原建”的政策导向，指出这是改善民生与拉动经济的关键抓手。他通过量化分析揭示市场规模：全国22万个老旧小区覆盖4200万户居民，十年改造1000万套计划的规模，将催生万亿级投资需求。在辩证分析实施条件时，他既指出产权复杂、配套缺失、结构安全隐患等历史包袱，更着重强调老旧小区普遍占据优质地段和优质教育医疗资源等优势，认为补齐停车场、充电桩及商业设施等短板恰可转化为商业运营收益点。
针对融资难题，张晓芒系统解释了四大来源困境：财政资金存在碎片化痛点，如13省虽设专项资金，但标准不一；金融板块虽有4550亿城市更新基金等工具，但商业银行贷款受制于“双100% 签约率”等严苛条件；市场板块仍依赖开发商垫资传统模式；而居民自筹板块则面临最大阻力。他深刻揭示融资逻辑的根本转变：增量时代依赖销售回款闭环的模式已被淘汰，存量时代必须依靠运营、品牌和服务重构价值链，并以中美REITs规模悬殊佐证——美国10 万亿市场与中国45亿试点的差距，凸显我国退出机制短板。
在操作路径上，他提出系统性解决方案：建议政府以5%-15%启动资金撬动项目并重点投入基础设施；通过建立业委会统筹居民出资；创新采用“分楼滚动开发”模式逐步提升资产价值；专项债项目应严格筛选收益覆盖本息者；PPP 模式需确保可收费性；探索公募REITs扩容路径；最关键的是为市场资本设计盈利场景，例如配套商业设施开发。最后，他总结本质规律：投融资渠道须与组织模式精准匹配；多主体合作出资模式是现实可行路径之选；政府资金的率先投入及撬动效应不可忽视；居民自有资金的筹集应注重组织能级与民主决策的考量；市场资本的进入可分期投入并实现资本循环；遵循资金平衡逻辑并探寻“居民合理出资、企业保本微利、政府统筹托底”的可持续发展模式。
北京建工五建集团副总经理李娟基于公司近十年来参与的80余个城市更新项目的实践经验，聚焦原拆原建资金平衡的核心矛盾。她首先指出当前居住类更新的几个新现象：老旧小区保温改造不彻底引发居民强烈要求拆除重建，部分业主主动联系企业表达自主更新诉求；因盈利模式不清晰市场主体参与冷淡；危旧楼房检测率低形成数据真空，根源在于缺乏明确的资金模式与政策支持。
针对资金平衡问题，李娟经理构建了系统性框架：分析原拆原建项目的资金构成及来源，她指明需统筹政府补助、产权单位、居民自筹及社会资本专项资金；特别强调出资意愿的复杂性——政府资源释放不足制约进程，社会资本苦于缺乏优质项目，居民则受心理接受度与经济能力双重制约；最终落实到实施能力建设，亟需配套后抵押融资等创新工具。
在政策突破层面，她结合相关原拆原建的案例揭示产权不清造成的项目瓶颈，土地出让金补缴机制与模糊政策制约了项目实施；同时指出C、B级危房居民自主更新需求迫切却缺乏政策通道的现实矛盾。值得关注的是，即便资金问题解决，仍需厘清监管责任与实施主体等后续环节。
基于这些实践洞察，李娟经理呼吁政企民协同破解“改不起、不愿改、改不透”困局，核心在于明确资金模式与政策路径，尤其要激活社会资本与居民自主参与的动能，让原拆原建和自主更新形成制度成果。
在金融机构研讨环节，环节主持人北京市兆源律师事务所主任祁建国律师聚焦金融机构参与路径，直言“市场上有机会，但项目需结构化设计”，明确金融机构应通过大宗项目融资而非个人贷款来补充原拆原建中的资金缺口。他主张采用“标的物锁定+政策灵活应用”的双轨策略，通过挖掘养老社区等可持续收益场景让金融机构“薄利也愿参与”，同时通过信托结构保障资金安全、有效控制风险。
针对政策适配问题，祁主任预判内地城市虽无新疆喀什老城等地的中央政策红利，但可通过片区改造扩容实现突破，并以北京、喀什对比佐证地方政策弹性；同时指出当前政策空间虽小，但当市场遇阻时政策必然会动态调整。他强调必须守住风险控制底线，既要设计政府贴息等经济层面的直接支持，又要确保严守国家金融监管总局对各金融机构的监管要求，金融机构在符合监管框架的前提下进行金融模式创新。最后祁主任呼吁政企应协同破冰，认为“找到可操作项目市场就会热”，而这需要各方共同发力打通关键环节。
北京市兆源律师事务所高婷娜律师点明原拆原建两大特征：一是居民主体性需贯穿全流程，需实现“一户一策”精准改造；二是政府、市场、居民需构建三方共建共治生态，形成“财政激励+专业赋能+自主筹资”的协同体系。她系统梳理目前原拆原建的资金来源图谱，指出政府补贴是关键推力，而居民自筹呈现“一线城市意愿强、三四线依赖政府”的梯度差异，社会资本则通过运营权收益、城市更新基金等模式深度参与，并特别强调公积金提取创新与保险资金、REITs引入的突破价值。
在金融工具创新层面，高律师详解四类产品：AMC以“股+债”模式盘活不良资产，通过“低价收购-改造后发行REITs退出-实现增值”的路径来参与，典型案例如中信金融资产的债务重组优化与全流程风控；信托公司依托交易结构设计整合银团贷款与代建资源，形成“融资+运营”双轮驱动；保险资管发挥保险资金长周期优势，通过债权投资计划匹配城市更新需求，之后通过持有型ABS实现安全退出；商业银行创新“更新贷”产品，如北京银行提供评估价70%贷款并建立双维度风控，建行首创“封闭运行+按工程节点放款”模式。
高律师介绍了金融机构参与北京地区城市更新项目的一些实践案例，其中银行发挥了自身的放贷优势，创新担保模式；而AMC则发挥了自身的资产盘活优势，创新“股权/债权投资+运营提升”模式。
信达资本董事会执行委员会委员、中国保险资管业协会不动产投资专委会委员姜浙先生直指金融机构参与要点：狭义纯老旧小区类原拆原建项目因业主分散、沟通成本高，除银行有对应产品外，其他非银机构介入手段暂时相对有限，而对于广义城市更新大类则参与方式会丰富许多。与此同时，除部分长期资金外，市场通常机构资金一般不超过3-5年回收周期，且伴有当期收益要求，而城市更新项目通常会收益后置且回报期更久，两者之间容易造成期限错配，致收益风险失衡。
姜浙先生提出的破局三策包括：（1）筛选整体运作商改项目优化城市空间资源配置；（2）与产业相关专业方共同联合，赋予存量项目更多价值增长点；（3）通过结构化金融工具实现风险缓释及资金收益的更优搭配。他还分享了以上海某城市更新项目为例，通过对存量困境资产项目原业态进行改造升级,提供包括保租房在内的更符合当前政策支持及民生工程的产品，并计划通过REITs等新型证券化工具实现退出闭环的案例思考。
回溯行业历程，姜浙先生强调呼吁务实聚焦：存量盘活应与产品业态升级并行，金融机构应投入更大精力关注城市更新相关各领域，尤其是长期资金应对原拆原建等国家重大任务积极响应，以更好的服务相关国家战略，推动可持续发展。
北京理工大学法学院教授、博士生导师，律师学院院长韩秀桃认为城市更新是在中国的现代化、城市化率不断提升背景下的国家治理变革，尤其是城市治理转型的重要机遇。对于城市更新，政府有动力、百姓有需求，只是当前市场略显冷淡。从律师法律服务视角看，需要加快从传统的建筑房地产领域逐步切入城市更新领域，探索形成新的专业细分赛道，以顺应结构性转换背景下的“新专业主义”趋势。城市更新涉及领域、利益主体众多，出现了许多新型交易类型、法律关系，迫切需要大家联合各方、集思广益，建立常态化研讨机制，搭建成熟可靠的交易架构，提出切实可行的风险解决方案，实现“法律让城市更新更温暖”的愿景。
亚太建设科技信息研究院建筑技艺所长、副主编、高级建筑师任琳琳立足建筑媒体视角，介绍其机构作为中国建科集团旗下核心期刊平台，肩负八本住建领域权威刊物的传播使命。他以南京小西湖片区更新项目为例，指出其与喀什模式异曲同工，通过联合国获奖案例印证成功经验。今年七月至今策划的四场全国论坛征集200余案例经行业专家评审，形成重要行业观察。基于深度实践，他强调城市更新需突破设计思维局限，借鉴TOD模式融合政策融资、规划策划与政府辅导。在今日研讨会启发下，提出建筑媒体应跳出舒适圈深挖产权配置等底层逻辑，通过全国案例征集与传播建立机制化交流平台，让喀什式样本推动政策突破。最后他还总结了专业力量对制度完善的积极价值。
住建部研究院向乔玉博士从政策视角指出关键转变：规划界已认识到城市更新需打破专业壁垒，必须协同金融机构、律师团队与运营机构。她介绍住建领域正建立“房屋使用全生命周期安全管理制度”，探索房屋体检、房屋养老金、房屋保险金等创新工具，并解读《住房租赁条例》机遇 —— 建议通过“老人出租更新后市中心房，迁居郊区实现双赢”。
针对实施路径，她提出空间优化策略：优先改造地铁口、商圈等优势区位的老旧小区以吸引年轻租客，同时强调片区化运作的核心在于“配套服务+商业设施”提升运营回报。最终点明城市更新本质：只有通过片区更新释放灵活机制，才能使好房子成为城市文明基石。
在总结环节，北京科技大学文法学院教授、中国式现代化实践法治研究中心主任李富成点明核心问题，凝练会议共识：资金平衡是原拆原建的核心痛点，需破解“政府投入的可持续与公平性”与“居民出资的理念更新与决策困境”两大难题。各地虽然不时出现各具特色的成功案例，因为缺乏新型制度供给，更多亟待更新的案例还无法充分涌现，制约了人民群众早日实现住进“好房子”的美好生活向往。
据此，他提炼三个推进方向：
第一，建立全国城市更新专业服务协同机制，整合规划设计、建筑施工、法律服务、金融服务、评估调查等全链条专业服务机构，为城市更新高质量发展提供全链条高标准专业服务。
第二，建立城市更新专家库，吸收全国的城市更新领域高水平专家参与，为城市更新制度和实践发展提供理论支撑、政策指导、咨询论证。
第三，征集城市更新案例，对已经完成的案例提炼可复制推广的典型案例，对具备基本实施条件的项目案例提请专家库研判诊断，由协同机制提供专业服务和资源支持。
李富成教授倡议，以协同机制、专家库、案例征集“三驾马车”推动城市更新实践——专业协同机制打通全链条服务，案例征集挖掘实践样本，高水平专家库提供政策理论支持。
最后，他总结提出：存量更新已非选择题而是必答题，唯有让居民算清小账、企业得到回报、政府理顺大账，才能把好房子的政策愿景变为民生实景。
本次研讨会以“原拆原建资金平衡机制”为枢纽，深度解析了城市更新在产权配置、金融工具、政策协同、实施主体等维度面临的立体化挑战。与会专家形成关键共识：在存量提质的历史转型期，亟需通过地方法规创新（破解土地出让金补缴等产权桎梏）、融资模式重构（发展 REITs 扩容 / AMC 共益债等金融工具）、实施路径突破（推广分楼滚动开发与喀什式商业捆绑），以及政企民协同机制（政府 5%-15% 资金撬动+企业微利可持续+居民梯度化出资）的系统性方案，方能打通资金闭环与制度梗阻。论坛将基于“专业协同三驾马车”的行动纲领，凝练优秀模式成本模型、成功项目收益模板等实操工具包，形成可转化的会议成果与政策建议清单。敬请您关注本公众号的后续发布。